中国网财经8月29日讯 长期以来，房地产市场一直是中国经济增长的重要驱动力。但随着调控政策的推行和消费者需求的变化，市场出现了一系列变化。
江山代有才人出，经过一番深度调整，曾经高周转时代落幕，基本面上资金充裕、融资能力强、储备土地多及投资眼光准确的房企开始展现出发展的韧性，凭借稳定的销售、投资、财务表现等来行业上行周期，招商蛇口就是其中之一。
昨日披露的业绩报告显示，上半年招商蛇口实现营业收入514.42亿元，归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%。
投资策略见效：销售额增长40%
与营收同步增长的还有招商蛇口的销售数据，销售月报显示，公司上半年累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%，累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。在年初的业绩发布会上，招商蛇口管理层提出，今年的销售目标维持上一年水平，继续定为3300亿元。照此计算，招商蛇口全年目标已完成过半。
国家统计局近日披露，上半年商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%。上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下市场活跃度提升，但随着前期积压需求基本释放完毕，购房者置业情绪下滑，市场回暖态势放缓。
跑赢市场的招商蛇口在销售排行榜的排名一路提升，根据克而瑞发布的上半年房企销售TOP200排行榜数据，招商蛇口全口径销售金额和操盘金额位居行业第五。这一成绩的取得与公司“强心30城”和“深耕6+10城”的重投核心城市策略密不可分。
虽然房地产市场销售端持续没有全面回暖，但部分高量级城市的改善型项目热度不减。上半年，全国仅诞生了两个百亿大盘，既广州琶洲南•TOD的109.4亿元和上海象屿招商公园1872的106.25亿元。在中指研究院监测的全国13个重点城市TOP10项目销售数据中，招商蛇口入榜8个项目，全口径销售金额为341.2亿元。
此外，由于房地产市场供求关系发生重大变化，监管部门开始优化调整房地产政策。7月24日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
此后，多个房地产相关政策落地，近日，财政部官网公布两项针对房地产市场的税收优惠政策，涉及居民换购住房、公租房等方面；中国人民银行、金融监管总局发文，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，多地房地产政策同时进入调整优化期。对此有分析认为，下一步将有更多实质性政策出台，促进楼市预期修复，对销售去化构成利好。
专注重点城市：收购南油掌握前海土储
销售业绩的增长证明了公司投资策略的前瞻性和稳定性，今年上半年，招商蛇口继续聚焦上海、北京、合肥、苏州、武汉等重要城市，进一步提升在一二线城市的“声量”，共在 个城市新增25幅土地，总建筑面积约为238万平方米，持续在北京、上海、深圳等一二线城市积极拿地，权益拿地总金额345亿元。25宗地块均位于全国主要一二线城市，其中(新)一线城市项目数量占比82%，二线城市项目数量占比18%。
招商蛇口上半年土拍收获中，不乏“幸运女神”的眷顾，如在北京土拍热门亦庄新城0032地块因价格“触顶”而转入摇号环节中摇中，成为10家报名房企中的赢家，此后又拿下另一宗热门地块丰台区羊坊村020地块，进一步提高在首都市场的知名度。
与此同时，招商蛇口上半年还完成了对南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权的收购，成“第三支箭”首单。早在2020年，招商蛇口便开始了收购尝试，彼时因宏观环境变化未能达成。收购完成后，招商蛇口直接享有南油集团100%权益份额。
这场三年拉锯战的结束，将为招商蛇口增添丰厚的土储权益。南油集团间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司股权，而招商蛇口在前海妈湾的土地便由该公司持有开发。根据土地置换协议，前海自贸合计持有前海片区土地80.62万平米、总建筑面积约455万平米。经历从泥泞滩涂到高楼林立的变迁，这片土地的最高估值被认为已近4000亿元。
招商蛇口表示，交易完成后，将进一步增强对于前海自贸投资的控制，有利于提高其在前海片区享有的资源价值，使其整体价值得到有效提升，有助于增强核心竞争力。对于这笔交易，平安证券也认为，收购南油集团，有利于增加招商蛇口对前海自贸投资权益比例，增加享有的前海片区资源价值，加快开发建设。
多元化的增储模式加持下，报告期末，招商蛇口共拥有600个处于不同开发阶段的房地产项目，总占地面积超4800万平方米，尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
三道红线保持“绿档”：上半年综合资金成本低至3.65%
再度跨越一个周期，曾经为人所津津乐道的“招保万金”表现出强大的韧性，以经营上的审慎在发展同时规避着财务风险，以稳定的现金流和产品交付能力支撑基本盘。截至报告期末，招商蛇口继续保持财务资金的健康安全，期末“三道红线”指标保持“绿档”且进一步改善，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为62.86%、47.01%和1.09。
招商蛇口在上半年的窗口期成功发债，发挥公司信用优势进行高息债务置换，上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。8月初，招商蛇口还成功发行“23招商蛇口SCP009”，实际发行总额13亿元，利率为2.26%。
得益于销售回款的增加，报告期末招商蛇口账上货币资金为1031万元，同比增长1.15%。资金充裕的招商蛇口按期偿付多笔债务，如7月兑付“23招商蛇口SCP003”本息金额为12.97亿元，8月兑付“20招商蛇口MTN002A”20.706亿元本息。公司信用评级也一直保持稳定，为
值得一提的是，在地产主业发展的同时，招商蛇口的资金优势让公司的多元化道路继续铺开。从1979年的蛇口工业区走来，身负中国第一个外向型、开放型、改革型的工业区基因，招商蛇口的创新思维融于血脉。
近年来，面对房地产行业之变，招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三类业务，培育第二成长曲线。
招商蛇口以综合发展为总纲，围绕开发业务、资产运营和城市服务三大类业务，配套提供邮轮、康养、酒店、会展等多元化的、覆盖客户全生命周期的产品与服务。
资本赋能寻找发展最优解，首批基础设施REITs扩募上市
随着近年来房地产行业的格局重塑，高杠杆、高负债、高周转的道路已走不通，高质量、可持续才是企业的生存发展之道。
自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。有机构认为，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。
招商蛇口高质量发展蓝图中，“资本市场”“可持续发展”是关键词。招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。在证监会、深交所对优质房企利用资本市场推进行业发展与市场复苏的大力支持下，招商蛇口充分发挥先行优势与示范效应，盘活存量资产，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表、增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展，并作为行业龙头企业，以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。
以责任为核，驱动实施可持续经营
传承招商局“与祖国共命运 同时代共发展”的央企使命与家国情怀，招商蛇口始终将社会责任作为经营理念的内核，从战略高度驱动公司实施可持续经营，积极参与到全球可持续发展的蓝图和框架之中。融入治理，建立ESG长效工作体系，扩展到包括绿色建筑、绿色质量、绿色供应链、绿色金融、绿色科技、绿色人文等方面，可持续管理实践遍布公司所有的业务链条。
作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，2023年上半年，超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。上半年装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%。上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。
年初的业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰曾说，今年行业重塑之后，稳健型企业、综合发展的企业又迎来了新的机遇。招商蛇口在新的三年提出了新的目标，要跻身前“五强”，而“五强”的要求“并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。凭借稳健的财务策略和长远的投资布局，招商蛇口已经成为“时间的朋友”，正向多维度“五强”的新目标迈进。
