编辑 | 虞尔湖
出品 | 潮起网「于见专栏」
在房地产市场，招保万金（招商地产、保利地产、万科、金地集团）齐名，这四家地产龙头企业，都是在资本市场最具影响力的玩家，因此任何关于他们的消息，都会引发其股价的波动。
近日，其中的金地集团，就因为曝出董事长凌克辞任的消息，而遭遇股债双跌。消息曝出当日，金地集团股票收盘跌停，市值蒸发超27亿元。通过金地集团股价的大幅动荡，就足以看出凌克在金地集团内部的地位以及影响力。
此前，作为金地集团的董事长以及创始人之一，凌克确实堪称金地地产的灵魂人物。据公开资料显示，凌克在90年代初期加入金地集团，并于1998年开始任职金地集团的董事长。不过，凌克此时离任，或许谈不上功成身退。
一方面，现年64岁的凌克已经逼近退休年龄，按照对外公开的信息，也是因为身体原因离任。另一方面，当前的金地集团，多项核心业绩指标都处于下滑趋势，仍然难让曾经的一把手凌克放心。因此，投资者也十分担心，凌克离开后的金地集团，将何去何从？
房产界的幸运儿，仍需居安思危
相比恒大集团等多家房地产因为资金链断裂而陷入危机，金地集团无疑是幸运的。金地集团也确实算得上是目前为数不多还没有出现流动性危机的房地产企业。不过，即使其董事长凌克尚未“退位”，恐怕也难以高枕无忧。
实际上，作为高杠杆行业的玩家，金地集团的负债率，同样居高不下。据半年报数据显示，目前金地集团的总负债为3072亿，资产负债率为72.12%，其中流动负债为1032亿。
逾千亿的流动负债，也将金地集团的债务压力暴露无遗。而且，细分到短期借款、应付票据及应付账款、应付职工薪酬等需要需要短期运转的负债方面，其负债额度也高达300亿元。
尽管报告期内，金地集团的账面现金为460.8亿，比该三项流动负债多出160亿，但是一旦完成这些债务的支付，其现金流也将吃紧，资金链断裂的风险也将随之而至。
实际上，金地集团负债高企并非一朝一夕，早在2020年，金地集团资产负债率为76.59%，剔除预收款项后，实际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，现金短债比为1.21倍。彼时，按照监管层划下的“三道红线”标准，金地集团甚至被转为绿档房企。
除了负债率居高不下外，金地集团的业绩表现也差强人意。今年以来，金地集团的销售业绩下滑十分明显。根据金地集团披露的数据显示，今年前9个月，金地累计实现签约面积669.0万平方米，同比下降5.29%；累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。
而在刚刚过去的9月份，这样的业绩颓势还在继续。数据显示，当月公司实现签约面积68.6万平方米，同比下降37.99%；实现签约金额131.0亿元，同比下降42.27%。
值得一提的是，金地集团还有“增收不增利”的困扰。截至2023上半年，金地集团营收约为368.56亿元，同比增长31.1%；归母净利润约为15.32亿元，同比减少22.24%。
与净利润一起下滑的，还有金地集团的毛利率与净利率。数据显示，上半年金地集团的毛利率和净利率分别从2022年的21.98%、12.12%，下滑至16.4%和6.22%。
由此可见，虽然金地集团在房地产市场穿越周期时，尚且没有出现资金链断裂的危机，但是也是“命悬一线”，仍需居安思危。
灵魂人物退位，金地集团恐难再续辉煌
相比万科、恒大、碧桂园等房企的激进，金地集团在业内则略显低调、沉稳。而即使与“招保万金”这四大头部房企中的其他玩家对比，金地集团也是唯独一家没有强大背景支持的企业。因此，金地集团能够不断发展壮大且至今充满生机，也必然有其过人之处。
90年代开始崛起的房地产市场，经历了10年黄金发展期，很多房企也因为那一波市场红利而快速崛起。凌克带领下的金地集团，便是在那一轮创业热潮中抓住了机遇，才得以在一众房地产企业中脱颖而出。
金地集团能够平稳地发展数十年，或许也与一把手凌克的经营管理风格有关。
据了解，凌克是90年代少有的大学生，是华中科技大学本科、浙江大学硕士学历，处事沉稳而冷静，因此在激烈的市场竞争洪流中，总能趋利避害，做出相对理性的决策，并避免了债务危机的发生。
不过，在房地产市场的黄金期过后，整个行业的发展跌宕起伏，也波及到了金地集团。例如，前文提及的销售金额下滑的核心原因，券商等专业机构的分析是，金地集团2022年公司投资强度大幅缩减，新增土储不足。
也有积极的观点认为，随着松绑政策持续落地，市场逐步企稳复苏，公司有望凭借核心城市的品牌影响力不断强化深耕优势，积极重启扩储充分展现销售弹性。
为了应对销售压力，金地集团也在不断调整其经营策略，只是，过于激进的拿地策略，也十分令投资者担忧。
虽然按今年上半年的拿地金额来对比，中骏集团、招商蛇口、保利发展、万科等动辄数百亿，而金地集团仅为119亿元，可谓中规中矩。
但是在2022年重回行业前十之后，金地集团今年相继亮相多个城市的土拍，包括北京、杭州、南京、苏州、西安、上海等地，金地集团重仓一二线城市，也引发了投资者的担忧。
要知道，目前房地产行业整体呈现低迷态势，金地集团却如此激进，颇有要“逆势抄底”的架势，而在其现金流储备不足、负债高企之时，无疑也会加大了金地集团的风险。
不过，凌克对此却不以为意，甚至认为：“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资。”
只是，如今凌克已然“退位”，这种经营策略金地集团是否能够承受得起，还需时间证明。
违法、维权风波不断，房产质量频遭质疑
与行业其他玩家类似，金地集团的房子质量问题，也屡受诟病。例如，在互联网上搜索“金地”“质量”，就可以发现，诸多关于金地质量问题的负面评价：“金地的房子买前请慎重”、“不要在金地买房子，房子质量一般”、“装修质量太差了”。
除此以外，金地集团还频繁陷入“虚假宣传”的质疑之中。例如，2021年4月中旬，广州市市场监管局公布2021年第一批（15个）虚假违法广告典型案例，广州东凌地产（金地集团子公司）便位列其中。
相关信息显示，“金地·香山湖”楼盘为了销售通过微信公众号、项目沙盘、宣传板、改造的样板房等载体发布广告，广告中含有“20分钟直达广州白云机场、30分钟直达广州天河等中心、距离项目20分钟的天河、出门即上高速30分钟到天河”等内容，违反了《中华人民共和国广告法》中的相关规定，构成发布虚假违法房地产广告行为。监管局责令其停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处罚款92万元。
实际上，该类违法违规宣传并非个案。例如，2020年7月初，金地集团因涉嫌虚假宣传，业主与其对簿公堂。
据了解，深圳金地塞拉维花园项目样板房和宣传资料均表明别墅包含地下负一层及夹层，开发商因无法交付被法院认定为合同违约，需赔款7400万余元。
而不到一个月时间，金地集团武汉项目金地北辰阅风华同样因虚假宣传爆发了大规模的业主维权。据业主透露，金地北辰阅风华项目置业顾问曾在销售时承诺可就近入学华中师范大学第一附属中学美联实验学校，而实际上并非如此。
因此有业主向教育局工作人员反馈，“我们买房子最重要的原因就是学区，（现在）不能对口学校，房价虚高，（这）是东西湖区房价最高的小区了。”由此可见，因为金地集团的夸张宣传，很多业主可谓苦不堪言。
值得一提的是，彼时该项目还被曝存在捆绑装修的违规现象，具体表现为在武汉市房管局以毛坯价格备案，对外却销售精装修房。
种种乱象表明，金地集团虽然在财务风险方面控制得当，但是在楼盘质量管控方面，却与其他房企频繁被投诉别无二致。
金地集团的灵魂人物凌克在位时尚且如此。如今离开后，金地集团的项目质量又会是什么样，有网友表示，真的不敢想象。
结语
凌克作为金地集团的创始人之一，也曾掌舵金地集团长达25年，可谓见证了我国房地产市场的黄金时代，更经历了房地产行业的至暗时刻。而在其离任后，金地集团的“凌克时代”也宣告结束。
虽然金地集团未来还会遇到什么样的艰难险阻甚至大风大浪，尚不得而知。但是可以肯定的是，在房地产市场红利结束后，摆在金地集团面前的发展之路，注定不会是一片坦途。
令人期待的是，这艘仍在经历万水千山的的商业巨轮，更换掌舵人之后，未来将会驶向何方？
