编辑 | 虞尔湖
出品 | 潮起网「于见专栏」
前不久,自如因为一条管理规定,禁止40岁以上的租客合租而被“骂上”热搜。网友的观点集中在,自如这是彻底的年龄歧视,欺负中年人。与此同时,也有40岁以上网友表示,被自如“嫌弃”无所谓,称自己作为租客,其实更嫌弃自如。
原因很简单,年轻的时候选择到自如合租,是“贪便宜”,而人到中年,嫌弃年轻人闹腾,即使再缺钱,也不想“惹麻烦”。中年租客与自如的相互嫌弃,以及网友对自如的调侃,也将自如的尴尬暴露在大庭广众之下。
尽管也有网友为自如辩解,称自如这么做是为了便于管理,商业公司有选择自己客户的权利。但是自如在大庭广众之下搞年龄歧视,终究还是影响其口碑与消费体验。尤其是自如近年多次被传IPO上市,却并无下文,更是让外界对自如这些争议不断的管理规范出台的初衷,猜测颇多。
据了解,自如一直深耕长租公寓,其于2011年10月脱胎于链家内部,2016年6月开始脱离链家独立发展,至今已经走过12年。只不过,外界关于长租公寓的商业模式、盈利能力的质疑,从未停止,此番再传上市,是否意味着自如已经打破了长租公寓难于盈利的魔咒呢?答案恐怕没有那么简单。
裁员涨租,自如风波不断
关于自如的是是非非,疫情时期显得尤为突出。其一就是裁员。例如,去年6月开始,自如被曝大规模裁员,裁员比例约为20%,涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。
尽管彼时自如向媒体回应称,消息不实。但是据其内部员工透露,受非一线城市业务拖累,自如目前出租率不及九成,在疫情尚未过去之时,长租公寓行业本来就盈利困难,彼时的经营压力可想而知。因此,业内人士认为,自如裁员的消息虽然未必100%准确,但是也并非空穴来风。
其二,自如还因为逆势涨房租而遭到质疑。这些质疑之声,来自房客对疫情期间其房租暴涨、收取服务费等的吐槽。彼时,京沪多地均有自如的租客反映称,他们近期收到了房租上涨通知,涨幅在几十元到上百元不等,甚至有的租金涨幅超过20%。自如也因此频上热搜,被陷舆论漩涡。
值得一提的是,在2020年疫情暴发初期,就有一些自如租客在社交媒体及投诉平台中发布信息,称自如在疫情期间大幅涨租,租金实际涨幅远超此前承诺的范围,疫情暴发期被催促回北京换房搬家。此外,自如还被质疑一边给租客涨价,一边给房东压价,两头通吃。
无论是裁员还是涨租风波,都足以看出自如的困境。实际上,这种困境并非没有征兆。
无论自如涨租的消息是否属实,但是长租公寓行业走向规范化管理、监管趋严将是大势所趋。例如,据今年5月底北京市人大常委会官网信息显示,《北京市住房租赁条例》已在近日通过审议并正式公布,将从今年9月1日起正式实施。届时,住房租金明显上涨或者有可能明显上涨,也将受到监管部门的干预。这也意味着,自如等长租公寓平台野蛮生长的红利期宣告结束。
长租公寓大洗牌,自如恐难独善其身
尽管此前有链家系的平台、资源做后盾,自如快速崛起,并在北京、上海等不少大城市,自如成为很多年轻白领尤其是毕业生租房的首选。但是过去几年,自如也经历了行业的阵痛期。
尤其是2020年,多家长租公寓因为资金链断裂相继“暴雷”,尤其是蛋壳公寓最为典型。彼时,在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后,蛋壳公寓相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息,并在近日因租客、房东等大规模维权。最终,蛋壳公寓从纽交所摘牌。
无独有偶,2019年11月,长租公寓海外上市第一股的青客公寓,也于2022年初,传出上海市第三中级人民法院裁定受理青客公寓破产清算一案。
业内人士认为,长租公寓行业经历的“大洗牌”,甚至加速暴雷,主要是因政策监管加强、产业不规范、企业的高杠杆、产品一般性以及资本不理性等,而青客、蛋壳也便成了市场激荡的牺牲品。
在行业的普遍困境之下,融资续命成了长租公寓企业的必然选择,而冲击二级资本市场,也是其最终出路。不过,多次被传上市却没有下文的自如,其融资状况恐怕也不容乐观。
据了解,早年的自如,也是资本的宠儿。甚至华平投资、红杉资本中国基金、腾讯等明星机构也是为自如注资的重要参与者。据可查证资料,自如的最近一轮融资,发生在2020年3月,软银愿景基金投资了10亿美元。此后,自如再无披露新的融资进展。
自如再无融资进展,足以说明,在各大长租平台相继暴雷后,一级资本市场也变得十分谨慎。而在这个高杠杆的赛道,缺乏资本的助力,自如未来的发展风险也不言而喻。
尽管目前自如在蛋壳等平台的前车之鉴下,放慢了扩张的步伐,甚至试图通过涨价等方式来排除危机,但是随着行业监管趋严,自如恐怕还需更多的手段去实现自救,方能迎来转机。
长租公寓模式存疑,上市难成自如解药
2019年底,自如曾传出将于2020年赴美上市的消息,消息称,“自如正考虑在2020年美国上市,可能会筹集5亿至10亿美元”。不过,彼时自如创始人、CEO熊林公开回应称“暂不急于启动IPO”。
时隔3年后,自如也于2023年5月及8月数次传出上市消息。早在今年3月初,自如也曾传出赴港上市传言,称其计划筹资约10亿美元,最早或于4月份向港交所提交招股说明书,并最快在今年上市。
半年过后的8月初,有市场消息称,长租公寓运营商自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股书。对此,自如方面回应:“不予置评,一切信息请以公司官方信息为准。”不过,如今2023年第三季度已接近尾声,自如上市的进展尚未可知,因此其能否如愿上市,还是一个未知数。自如上市暂无下文,或许可以折射出长租公寓平台此时谋求上市,恐怕并非坦途。
毕竟,在几乎同一时间谋求上市的,还有魔方公寓、我爱我家旗下的相寓公寓,也在冲击二级资本市场方面蠢蠢欲动。不过无一例外,都在经历一波三折,形势并不明朗。
与自如代表分散式公寓所不同的是,魔方公寓代表的是集中式公寓品牌,据魔方公寓招股书显示,目前魔方公寓在独立集中式长租公寓运营商中排名第一,截至2022年12月31日,有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市,门店数量达388个。而且,2020-2022年,魔方公寓业务营收呈现稳健发展态势,营收分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。这也意味着,魔方公寓的规模与实力,不逊于自如。
不过,受市场因素影响,魔方公寓过去几年的净利润同样不容乐观。除了2021年因收购事项录得3.02亿元净利外,2020年和2022年均录得亏损,亏损额分别为2.3亿元和2.47亿元。
同样,在房地产交易市场没有多少存在感的我爱我家旗下的“相寓”,也于今年5月传出独立分拆上市的消息。
只不过,在相寓上市只差一步之遥时,却遭58集团大幅减持,值得注意的是,58集团本次减持虽然最多将套现2.28亿元,但58集团亏损幅度达50.42%,直接亏损一半,被业内称为“吐血”减持,足以说明58集团可能是因为自身的资本运作收效胜微,而被逼无奈撤资。
更值得一提的是,据我爱我家发布的2022年年度报告显示,在我爱我家的四大业务板块中,相寓属于资产管理业务,且已经跃居我爱我家营收首位,在总营收的比重近半。但是相寓过去一年成本高达59.85亿元,毛利率为-5.99%,转身成为我爱我家四大业务板块里,唯一亏损的板块。
由此可见,在行业普遍亏损的形势下,自如想要成功上市,并非易事。退一步来看,两家赴美纳斯达克上市的青客公寓和蛋壳公寓都尴尬收场,自如即使成功上市,就能解决其资金之困,盈利模式之困吗?答案不言自明,在并不算个案的前车之鉴下,自如上市,恐怕并非解药。
结语
作为背靠链家、贝壳的长租公寓运营商,自如的平台实力、资本实力显然不是最差的。只不过,在行业监管越来越严格、发展越来越规范之时,自如发展的黄金期恐怕已经过去。
而随着亏损压力的增加,自如也不得不通过裁员涨租、融资上市等来缓解经营之困。然而,缓解不等于终结,摆在其长租公寓运营模式下的盈利难、杠杆高的现实难题依然存在,这也意味着,自如的经营风险,不会因为其成功上市就能够根除。
对此,业内的共识是,在科技驱动居住和服务时,能真实为产业带来变革或变化的领域,才是未来自如团队需要努力的方向。而只是简单做交易撮合平台,还有二房东捣鬼的模式,恐怕难以持续。而且,事实证明,这些问题,恐怕并非有了资本、能够成功上市就一劳永逸的。
总而言之,在盈利难题尚未解决前,自如的焦虑就会挥之不去,而自如未来要走的路,也必然还有很长很长。