中国投资网 财经 “房价洼地”长沙放开首套房限购20天:外地客涌入,北漂看房一天买下大平层

“房价洼地”长沙放开首套房限购20天:外地客涌入,北漂看房一天买下大平层

地产行业陷入低迷,楼市调控“优等生”长沙也坐不住了。

图片来源:图虫创意

这个毗邻洞庭湖的湖南省会城市,自2017年起接连出台楼市政策,调控力度更是一路升级,集限购、限贷、限售、限价等于一身。

强有力的调控手段下,这座GDP过万亿、人口上千万,以臭豆腐、小龙虾、茶颜悦色风靡全国的“网红城市”,新房均价却常年在一万出头,是新一线城市中房价最友好的城市之一。

根据长沙市住房和城乡建设局公布的2022年长沙房地产市场的相关数据,长沙的房价位于30个省会城市及直辖市第22位,房价收入比保持在7以下,而北上深的房价收入比早已超过30。

不过,自2021年下半年以来,包括长沙在内的全国楼市降温,处于房价洼地的长沙开始调整楼市政策。去年5月,长沙将购买二套房的条件从“取得房产证满4年”调整为“网签满4年”;随后,长沙再出新政,规定存量房盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算,即“租房换房票”。

局部的调整并未给楼市带来明显提振。克而瑞湖南数据显示。2022年长沙九区县商品房成交1132万平方米,同比下跌50%,是近10年来成交建面最低的一年。今年8月,长沙楼市跌入低谷,当月新房成交量仅35.86万平方米,湖南中原研究院报告称之为“近十二年最冷8月”;中指院8月“百城价格指数”显示,长沙新建住宅均价出现今年以来首次下跌。

随后,长沙开始打出政策组合拳。9月1日,长沙跟随全国步伐宣布执行“认房不认贷”新政;9月22日,长沙时隔六年优化限购限售政策,居民家庭(含非本市户籍家庭)在长沙买首套商品住房,不再需要提供购房证明;商品住房网签备案满4年,可进行转让。

放开限购限售政策落地半个月,这座房价友好城市重新涌入不少外地买家。热门楼盘售楼处人头攒动,外地买房者获得入场资格券,房产中介门店实现开单。但市场提振效果能持续多久,没有人能给出一个明确的答案。

外地客涌入长沙,看房一天买下大平层

政策推动下,长沙楼市在十一黄金周打了一场翻身仗。中指研究院数据显示,2023年国庆假期期间,长沙成交面积为20.1万平方米,日均成交面积较2019年国庆期间上涨133%,新建商品住宅的成交面积位列35城中第二,仅略低于武汉。

湖南中原研究院数据显示,国庆期间长沙成交套数1387套,同比上涨超两成,为近三年峰值,期间开盘去化率83%。另据各家项目披露,华润置地长沙润府新政落地三天销售额超1.5亿;龙湖舜山府三天劲销约1亿;招商蛇口·滨江境、招商蛇口·江山境双盘周末热销约2亿……

国庆期间某长沙楼盘售楼处,受访者供图

在这一波行情回升中,外地买家成为重要购买力之一。湖南中原研究院数据显示,国庆成交数据中,湖南地级市客户占比23%、省外客户占比14%。“售楼处的外地车辆都多了,有些外地客户在新政第一个周末就冲来售楼处了,我们连续几天都是凌晨一点多下班。”某楼盘的开发商销售人员称,部分房型需要“抢购”。

根据“9.22”新政,长沙本市及非户籍家庭购买首套房均不需要提供购房证明,极大地刺激外地人口在长沙首次购房,而过往则要求“非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。

“热烈欢迎地市州看房团”“热烈欢迎大湾区看房团”,国庆期间,长沙市府板块的万科森林公园售楼处挂出横幅。长沙万科方面告诉时代财经,新政发布后公司迅速布局湖南其他地州市市场,组织当地经纪人宣讲、约访和带看长沙项目,在营销策略上抢占先机。据其提供数据,双节期间万科森林公园来访客户中外地客户占33%,成交占40%。

郑芸是在新政后获得了购房入场券的人,她将定义自己为“沪籍北漂金融打工人”,由于户口和工作地不一致问题,买房一直搁置,“我们算过积分,在北京短时间内没办法落户;之前的单位解决了上海户口,但目前在上海没有适合的工作机会,而且品质好的学区房也够不上。”

孩子的入学教育问题,让郑芸在一年前将长沙买房的想法提上日程。“我们都是从小地方考出来的,自然想让孩子读最好的学校,于是想在长沙买个品质好的学区房托底。”在郑芸看来,尽管长沙的就业机会、经济发展比不上苏州、杭州、成都等新一线城市,但房价友好、教育也不差,“是我们目前最好的退路。”

“9.22”新政的出台,直接缩短了郑芸的决策时间。国庆假期末尾,郑芸在长沙一天看了四套房,速战速决签约了招商蛇口·江山境的一套225平方米大平层,“中介说观沙岭板块后面的新盘价格只会比现在更高,正好符合学区和保值需求就决定了。”

值得一提的是,由于房价便宜,长沙的购房者通常会选择大面积的房子,贝壳研究院此前发布的《2021年新居住消费调查报告》就指出,长沙套均成交面积超过100平方米。在不少长沙购房客看来,140平方米以下的户型甚至被称为“刚需”。

二手挂牌量激增,中介门店成交翻倍

除了新房市场快速回暖,限售等政策的调整也让二手房市场躁动起来。

在经历年初楼市小阳春后,长沙二手房市场降温,价格出现数月的阴跌,一部分“老破小”房源率先降价。

新政后,二手房迅速反应,市场挂牌量激增。根据最新政策,限售年限缩短,网签备案满4年即可转让交易;而此前长达六年的政策则要求须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易,考虑到从买房到交房、拿证需要2-4年时间,实际限售时间更长。

限售政策放松,释放了一批次新房流入交易市场。湖南中原研究院执行院长陈世霞向时代财经称,根据中原监测统计的贝壳、新环境两家中介平台数据,限购限售放开后,长沙二手房挂牌量超6万套,新增了近12%,同时二手房价格有0.1%的微涨。

“限售放开后,我们在后台看到有小区一瞬间就更新了很多房源。”长沙某贝壳加盟门店负责人王珂称。王珂感慨,今年下半年长沙二手房市场可以用“惨”字形容,“许多业主要么没达到交易资格,要么不愿意去贱卖,我们门店也有人几个月没开单了,每个人一天能带看两组就不错了。”

之前为没客户而烦恼的房产中介们,新政后迎来了一阵忙碌。王珂介绍,其门店共有8个人,国庆期间有同事从早到晚一直在带看,甚至因为没有档期,只能将部分客户的看房安排在其他时间。

10月第一周,王珂门店的一二手房签约数量已达21套,“每个人都开单了,最多的卖了5套,平时门店一周可能也就成交两三套,最多不超过五套,算是今年以来的巅峰。”另据贝壳长沙站统计,今年国庆期间二手房客户咨询量同比增长145%,带看量增长34%,成交量增长190%。

二手房业主张浩也趁着窗口期将长沙老家的毛坯房挂上了中介平台。由于房子的位置、面积、户型、楼层具有一定优势,仅仅挂牌了一周,张浩就在10月2日将房子卖了出去,“没想到会这么顺利。”

另有业主也告诉时代财经,名下的江景房此前已挂牌了近一年,但有意向的客户寥寥。近期一系列新政后,房子在挂牌中介平台上的浏览量明显上升,最终在10月4日将房子卖出。尽管顺利完成出售,该业主却略有遗憾,“跟买家拉锯战了一天,成交价比预期地低了几万,不过把房子卖了之后,现有的房贷压力就没那么大了。”

买房者等“价格洼地”,开发商不敢涨价

尽管长沙楼市在刚过去的黄金周创造了近三年最好成绩,但这阵“暖风”究竟能够吹多久,大家心里都没有底。

这种谨慎的心态从开发商的营销和定价策略也可以窥探一二。根据湖南中原研究院监测,对比去年国庆,今年开展营销活动的项目同比上涨30%,超八成项目开通中介渠道销售,同比增加9%。国庆期间共监控到29个项目有调价动作,占比32%,相较于国庆假期前实际成交价格有所下降,浮动范围区间位3-18%。

在过去楼市回暖之时,楼盘收回折扣或涨价现象并不少见,如今却悄无声息。长沙万科方面对时代财经称,目前楼盘定价上确实比较谨慎,基本上还是保持新政前的一些优惠策略。

另一央企长沙项目销售李华则告诉时代财经,所在项目预计年底才开盘,但为抓住这波政策红利期,在节前便开放售楼处,启动长达数月的蓄客。至于定价,李华称首开价格会较低,“目前肯定不会涨价,虽然到访量和意向登记量还可以,但也明显感受到购房者的观望情绪比较重”。

国庆期间某长沙楼盘选房现场,受访者供图

虽然中介门店的国庆期间“爆单”,但王珂也表示,不少客户仍持观望、佛系心态,带看的成交转化率不高。“政策好了,反而部分客户的判断变了,担心自己高位接盘,他们会选择再观望一下,等着房价更低,利率调得更低。”从事房产交易工作近十年的王珂感叹,再也见不到2016年长沙调控前“炒房团”冲进售楼处的盛况了。

出现心态变化的不止买家,还有二手房业主。王珂称,部分业主以前谈价时还有压价空间,但新政后则表示“一分钱都不会少”,甚至一些学区房的业主上调了挂牌价。但同时,也有一些挂牌业主愿意“低价”处置手里的房源,以便置换更好的房子或减轻个人资金压力。

9月24日挂牌、10月2日就完成出售的二手房业主蒋军告诉时代财经,一开始就已经以低于小区同户型七八万元的价格挂牌,“不奢望涨价了,还不如一步到位,早点把意向客户抢过来。”蒋军称,目前其所在小区二手房挂牌量将近200套,许多都挂牌了大半年,但是成交一般。算上装修、利息等费用,蒋军认为最终的成交价堪称“割肉”。

陈世霞亦指出,从中原监测数据看,新政后部分学区房价格带动整体二手房挂牌价往上微调,但长久而言二手房均价还是会往下走。

不难看出,成交迅速回暖的表象背后,无论是买房者、卖房者、开发商、房产中介都在修复信心。

克而瑞湖南区域则指出,从历史规律来看,国庆期间成交会透支后期购买力,节后成交将普遍迎来不同程度的回落,群殴预测国庆后长沙日均网签将回落至150-170套左右,而国庆期间日均成交则达204套。

陈世霞对时代财经称,从监测和成交数据来看,这一波政策的促进作用大概在一到两个月会消化掉,后续将回归理性。陈世霞预测,整个10月长沙的成交量预计环比略涨、同比下跌,全年预计低于去年850万平方米的成交量。但其认为,长沙房地产市场本质还是非常健康,恢复的速度更多地受宏观经济影响。

10月9日,王珂告诉时代财经,由于工作日等因素,节后三天门店的带看量和成交量已明显回落,“没有太高的预期,市场要一下子恢复到以前肯定是不可能,但是总归有了转好的迹象,等到年底返乡置业可能又会火起来。”

(上述受访者中,除陈世霞外均为化名)

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