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境内公募REITs诞生已超两年，底层资产类型持续扩容。令业内人士激动的是，公募REITs底层资产已扩容至商业地产领域，首批申报的4单项目，已经揭开面纱。
10月26日，证监会官网显示，四家基金公司上报首批消费基础设施公募REITs。其中，中金印力消费基础设施REIT、华夏华润商业REIT申报至深交所，嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT申报至上交所，均处于已受理状态。
2020年4月，证监会、国家发改委发布推动基础设施REITs试点通知，标志REITs在国内破冰。“各国REITs推出的历史时间点，大部分处于房地产的下行周期和GDP增长放缓的时期，城镇化率往往达到70%以上。”喆安投资总经理车阳曾指出。
他阐述道，回到中国，后疫情时代，全球市场需求下滑，出口市场不再扮演驱动中国经济增长的角色。基础设施建设将承担起稳定经济增长的重任，提升至国家战略重点地位。在这一时点，公募REITs的推出将成为新的金融抓手，释放基建投资新活力。
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿曾指出，美国、新加坡等成熟REITs市场中纯消费零售业REITs的数量占比均超过20%。对于运营管理良好，租金稳定且有可以想象的上升空间，及底层资产产权清晰的项目将会成为REITs市场的新宠。
今年3月，国家发改委发布“236号文”，支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这标志着境内公募REITs首次将底层资产向商业地产开放。
我国商业不动产的资产体量庞大，但良莠不齐。据共研网的数据，国内仅购物中心这一业态的存量面积就高达约5亿平方米，资产总估值达十万亿量级。现阶段，能成功申报REITs的项目堪称优中选优，底层资产优良，发起人背景以大型国央企为主。业内预期，未来能成功发行REITs的资产仍是少数。
此次申报的中金印力消费基础设施REIT，其底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈大城西板块，建筑面积约25万平方米，有367家商户，是余杭区体量最大的购物中心，出租率99.2%。华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，是青岛乃至山东的标杆购物中心。嘉实物美消费REIT的底层资产为位于北京中心城区的多个项目。
华夏金茂购物中心REIT的底层资产为长沙览秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米。公开资料显示，该项目于2016年底开业，“运营7年来保持了接近满租的高速发展态势”。
官方文件显示，拟申报发行的基础设施REITs的底层资产需运营成熟，发起人需具备较强的扩募能力。
据发改委“236号文”，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
发改委此前发布的文件显示，申报基础设施REITs的项目，底层资产运营时间原则上需满3年，成熟项目可适当突破；项目运营成熟稳定，出租率较高，一般不低于80%。
发改委要求，拟申报项目的当期目标不动产评估净值原则上不低10亿元，可以打包多个项目入池。拟申报的保障性租赁住房REITs的当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。
此外，发起人以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施 REITS 的各类资产规模原则上不低于拟首次发行基础设施REITS资产规模的2倍。
从投资者的角度，REITs有稳定收益，有一定波动性，但是风险又可控，具有“中风险、中收益”的特点。
车阳指出，REITs与股票都属于权益类资产，且在证券交易所交易。不同点在于，REITs的基础资产是收租型的房地产，而且必须将绝大多数的收入进行分配。也正是因为收入分配的问题，REITs不能像普通的上市公司那样利用资本公积扩张投资，但其在资本的使用上更有纪律性。而且，REITs可以通过发股和债务的方式进行融资，并购新的资产。
从企业融资的角度，发行REITs可提供股权性质融资，减少对传统债务融资方式的依赖。同时，能够盘活基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响，增强滚动投资能力及可持续营运。
万科董事会主席郁亮在近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。
