观点网讯：11月5日，惠誉评级已将中资房企新湖中宝股份有限公司(新湖中宝)的长期外币发行人违约评级自‘B-’/稳定下调至‘CCC+’。
本次评级下调反映出，2023年初迄今新湖中宝的销售业绩不佳。惠誉认为，若房地产行业不能实现广泛复苏，新湖中宝的销售和业务状况可能无法维持，因为该公司的销售额高度依赖其上海优质项目的推出，而这些项目大部分将在未来几年内出售。然而，复苏存在不确定性，低能级城市尤其如此。
新湖中宝评级的支撑因素在于，该公司的上海优质旧改项目将支撑其中期销售，且充足的流动性可应对即将到期的资本市场债务。
截至2023年6月末，新湖中宝持有可用非受限现金40亿元人民币，可覆盖其2024年到期或面临可回售的资本市场债务32.5亿元人民币。惠誉预期，新湖中宝可依靠其优质土储和股权投资，展期一年内到期的100亿元人民币银行贷款和其他贷款。
惠誉表示，新湖中宝的销售疲弱且不稳定、高度依赖上海销售。由于项目推出遭到推迟，2023年1-9月新湖中宝的合同销售额同比下降76%至24亿元人民币，低于惠誉之前的预期。鉴于新湖中宝将于12月推出上海项目，惠誉预期，2023年第四季度该公司的销售额将改善至40亿至50亿元人民币。
惠誉预期，这些项目将占其2023、2024年合同销售额的三分之二。惠誉预估，新湖中宝在上海的未售土储约占总价值的50%，不足其全部权益土储楼面面积的10%。其余土储分布在杭州、苏州、天津、沈阳以及长三角地区的低能级城市。惠誉认为，销售额的长期稳定性将有赖于前述非上海项目销售的实质性回暖。
但新湖中宝能够维持畅通的融资渠道，债务偿付可控。2023年7月，新湖中宝发行了7亿元人民币中期票据，利率为4.25%，期限为三年；新湖中宝向6亿元人民币境内可回售债券的持有人确认，回售权将不会于2023年11月行使，剩余5000万元人民币的回售权将被行使。此外，该公司还向于11月到期的7.19亿元人民币境内债券的大多数持有人确认，该公司将通过银行贷款为该债券再融资。
并且，新湖中宝具备投资组合作为流动性缓冲，关联方交易正在了结，并引入了国企股东。新湖中宝近期宣布与其持股48%的联营公司新湖控股有限公司达成协议，新湖控股有限公司将以每股7.25元人民币的价格将所持湘财证券股份有限公司4.289亿股股票转让予新湖中宝，以偿付其欠新湖中宝的32亿元人民币贷款。
新湖中宝的母公司新湖集团于2023年8月下旬以20亿元人民币将所持新湖中宝10%的股权售予浙江省衢州市一家100%国有持股的国有企业，后者成为新湖中宝的第二大股东。据管理层表示，新湖中宝可能与其国企股东合作对可充电电池进行新的投资，但惠誉预期，短期内新湖中宝的资本支出将有限。
此外，惠誉预期，2023-2024年新湖中宝的杠杆率(以净债务/物业资产衡量)将小幅降至70%以下，主要源于其处置金融资产以及上海项目销售产生的现金。
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：新湖中宝的销售额持续回升，且房地产行业销售额保持稳定。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：新湖中宝及/或母公司新湖集团的流动性或融资渠道畅通度恶化；合同销售额和现金回款无明显回升，这或由于新湖中宝推迟上海项目的推出。
