文/乐居财经李奕和
近日贝壳发布的2023年三季度业绩数据显示，第三季度该公司总交易额（GTV）为6,552亿元，前三季度累计GTV同比增长了23%。当中，存量房交易总额4,390亿元；新房交易总额1,921亿元；家装家居的总交易额33亿元；新兴业务及其他的总交易额207亿。
报告期内，贝壳的净收入超出业绩指引上线，Q3净收入为178亿元，同比增长1.2%。具体而言，第三季度存量房的净收入63亿元，新房业务的净收入59亿元，家装家居的净收入32亿元，新兴业务及其他的净收入24亿元。
由于2023年第三季度门店成本占净收入的比例相对较低，贝壳的毛利率也有一定程度的提升，其毛利由2022年同期的48亿元上升2.6%至2023年第三季度的49亿元。这使得贝壳2023年第三季度毛利率上升至27.4%。
第三季度，贝壳的净利润达11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元。
贝壳管理层在业绩报告中指出，今年第三季度，中国房地产市场逐步探底回升，受益于支持性政策的出台，高线城市于9月引领环比复苏。此外，随着贝壳积极推进“一体三翼”增长战略，本季度房产交易服务业务取得了稳健的收入表现。
展望未来，2023年第四季度，贝壳预计净收入总额将介乎于180亿元至185亿元，由2022年同季度上升约7.5%至10.5%。
回款超过新房收入
贝壳业绩的企稳回升，与房地产大环境在三季度有所回暖有紧密的关系。
从全国市场总体来看，由于今年市场运行节奏相比往年差异较大，三季度市场磨底盘整。8月底以来，多地出台了“认房不认贷”、下调首付比例、下调房贷利率、放松限购等政策，带动二手房成交量逐步恢复，高线城市环比修复更为明显。
住建部数据显示，今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。
据贝壳研究院数据，北京、上海二手房价格指数7月即开始走稳，两个城市价格指数在9月较7月分别上涨了1.6%和1.9%。全国多数城市价格指数虽仍在下跌，但在9月跌幅均有收窄。
房地产大环境修复所促成的楼市成交暖意，也进一步传导至市场相关方的身上。很大程度上，一直较为合理的客户构成，也决定了贝壳在市场改善的环境中首先感受到暖意。
三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比保持在46%。开发商预付佣的“快佣”项目占比保持在54%的高位。三季度新房现金收入比进一步上升至1.21，回款连续9个季度超过新房收入。前三季度新房应收账款周转天数为52天。
家装家居业务拓展加快
从“买得起”到“住得好”，房地产市场由增量市场转变为存量市场，也意味着市场需求在发生着根本的改变，居住空间品质为先的趋势正在形成，“人的体验”成为消费者关注的核心。
作为与地产深度关联的家居产业领域，由此也亟须进入高质量发展的新阶段。
去年8月，工业和信息化部、住房和城乡建设部、商务部、市场监管总局联合发布《推进家居产业高质量发展行动方案》，提出到2025年，家居产业创新能力明显增强，高质量产品供给明显增加，同时明确在家居产业培育50个左右知名品牌，建立500家智能家居体验中心，以高质量供给促进家居品牌品质消费。
整装、租赁乃至更优质的居住产品供给都将给市场带来新的发展机遇，“一站式新居住服务平台”正在成为满足居住消费需求的重要力量。贝壳也在这一轮变局中，看到了自身业务发展的机遇。
今年7月12日，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，正式启动“一体三翼”战略升级，并进行相应的组织架构调整。
据此，贝壳集团组建起经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线，跨出了成为一站式新居住服务平台的重要一步。
当时，彭永东在信中表示，这次战略升级和组织架构调整“最终目的只有一个——帮消费者'安居'、助服务者'乐业'。”
在最新的三季度业绩报告中，家装家居业务已经独当一面，成为贝壳业绩贡献的重要一员。
三季度，贝壳的家装家居业务合同额达到33亿元，同比增长65.6%。随着竣工交付和收入确认节奏加快，业务净收入取得72.1%的同比增幅，达到32亿元，环比也增长21%。三季度家装家居业务贡献利润率保持在29.1%。
下半年以来，贝壳在家装家居领域的扩张动作频频。7月3日，贝壳团装首个项目落地天津金融街·南站金悦府；8月20日，贝壳旗下整装品牌被窝整装通州副中心旗舰店开幕，这是被窝整装第五家线下门店；10月14日，贝壳团装佛山站首个项目樵山金茂悦正式竣工交付。
此外，由于租赁住房管理运营业务规模的增长，报告期内贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长202.7%至24亿元。整体看，三季度非房产交易服务业务的收入同比增长112%，占比进一步提升至超30%，对比去年同期该占比为15%。
“消费者需要的是围绕着“家”，贯穿不同SKU的一站式新居住服务平台”。随着“一体三翼”战略的深度推进，贝壳正在探索更多新居住服务的可能性。
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