观点网讯：12月13日，惠誉已确认领展房地产投资信托基金长期发行人违约评级（IDR）为“A”，展望“稳定”。同时，惠誉确认了其高级无抵押评级为“A”。
鉴于领展房产基金审慎的财务管理，以及其在香港特区零售物业的持续弹性，得出该评级。领展房产基金于2023年3月完成配股以及较高比例的固定利率债务，有助于其管控利率风险，同时为其评级提供支撑。惠誉认为，在最近的收购之后，领展房产基金的房地产投资组合地域多元化更为突出，但其债务融资收购战略对其评级构成了限制。
惠誉认为，截至2023年9月底，领展房产基金的固定利率债务占总债务的70%有助于降低其利率风险。惠誉预测，在截至2024年3月的财政年度，利息覆盖率将稳定在4倍左右，并在2025-2026财年恢复到4.5倍-5倍。惠誉已将其投资物业（IP）EBITDA/总利息覆盖率的负面评级敏感度从3.5倍修订为3.0倍，反映出REIT在管理利率风险以及弹性房地产投资组合方面的审慎。
此外，公司杠杆率（净债务/IP价值）在2024财年上半年为19.6%，而2023财年为19.7%，负面评级门槛为30%。惠誉预计领展房产基金在2024财年的总债务将维持在约600亿港元，因为该公司在2023年12月派发股息后可能会选择保留约100亿港元的现金结余。良好的杠杆率为公司扩大其投资物业组合提供了一定的灵活性。
惠誉认为，领展房产基金可能会继续寻找收购机会，以扩大其投资组合。鉴于高融资成本环境，以及管理层认为当前的资产价格和租金收益率不会增加股息，惠誉预计2024财年不会有任何实质性收购。
惠誉预计，领展房产基金在香港特区零售物业（专注于大众市场、非自由支配的零售商）将继续保持弹性，到2024财年租金将恢复到中个位数。公司的零售物业遍布香港特区的城市住宅区。其总入驻率保持在98%的高水平，而租金回退率从2023财年的7.1%升至2024财年第一季度的8.7%。来自停车场及相关业务的收入在2024财年上半年增长5.2%。惠誉预计，在停车场供需失衡的情况下，停车场业务将继续出现个位数的低增长。
领展房产基金的写字楼资产约占其资产值的10%。其国际写字楼组合保持了95%的高入驻率，加权平均租期为5.3年。惠誉预计，写字楼租金收入在短期内将保持稳定，尽管租赁到期后可能会出现负租金逆转，这可能会对其投资物业EBITDA产生影响。
